土地探しをしている買主から、ほぼ必ず聞かれるのが
「造成済み土地と未造成土地って、何が違うんですか？」 という質問です。

• 造成済みの土地はなぜ価格が高いのか
• 未造成土地は、結局いくら造成費がかかるのか
• 建築までの期間はどれくらい変わるのか

こうした疑問に、分かりやすく・具体的に答えられるかどうかは、
不動産会社・営業担当への信頼度を大きく左右します。

この記事では、
造成済み土地と未造成土地の違いを整理しながら、
買主から実際によく聞かれる質問と、そのまま使える回答例を詳しく解説します。

■造成済み土地と未造成土地の基本的な違い

造成済み土地とは？

造成済み土地とは、建物を建てる前に必要となる造成工事が、すでに完了している土地のことです。

具体的には、

• 土地の高低差が調整されている
• 排水計画が整っている
• 必要に応じて擁壁が設置されている
• 建築に支障のない状態まで整地されている

といった状態になっています。

●造成済み土地のメリット

• 建築計画にすぐ進める
• 造成費用が確定しており、追加費用が出にくい
• 工期が短く、スケジュール管理がしやすい
• 買主の不安が少ない

●造成済み土地のデメリット

• 土地価格が高く見えやすい
• 造成内容が決まっているため、設計の自由度がやや下がる場合がある

■未造成土地とは？

未造成土地とは、建築前に必要な造成工事がまだ行われていない土地です。

高低差が大きい土地や、法面（のり面）が残っている土地、
排水や擁壁が未整備の土地などが該当します。

● 未造成土地のメリット

• 土地価格が比較的安い
• 造成と建築を一体で計画できる

● 未造成土地のデメリット

• 造成費用が事前に読みづらい
• 工期が長くなりやすい
• 追加費用やトラブルのリスクがある
• 買主の心理的な不安が大きくなりやすい

■造成済み土地と未造成土地の比較

項目	造成済み土地	未造成土地
初期費用	高め	安め
追加費用	ほぼなし	発生しやすい
建築までの期間	短い	長い
買主の不安	少ない	多い
説明のしやすさ	◎	△

■買主からよく聞かれる質問と回答例

ここからは、不動産営業の現場で実際によく聞かれる質問をもとに、
そのまま使える回答例を紹介します。

Q1. 未造成土地って、結局いくら造成費がかかるんですか？

回答例

造成費用は土地の条件によって大きく異なります。

目安としては「坪単価×面積」で考えることが多いですが、
以下の条件があると費用は上がりやすくなります。

• 高低差が大きい
• 擁壁が必要
• 地盤が弱い
• 排水設備を新設する必要がある

土地価格が安くても、造成費を含めると総額が変わらないケースもあるため、
必ず造成費を含めた総額で比較することが重要です。

Q2. 造成済み土地なら追加費用はかからないんですか？

回答例

基本的な造成工事は完了しているため、大きな追加費用は発生しにくいです。

ただし、
建物配置や駐車場計画を大きく変更する場合には、
別途工事が必要になることもあります。

「造成済み＝一切追加費用がかからない」わけではない点は、
事前に説明しておくと安心です。

Q3. 未造成土地だと、建築までどれくらい期間が延びますか？

回答例

未造成土地の場合、

• 現地調査
• 造成計画の作成
• 必要に応じた役所協議・許認可
• 造成工事

といった工程が追加されます。

内容にもよりますが、1〜3か月程度建築着工が遅れるケースが一般的です。

Q4. 擁壁は必ず必要ですか？

回答例

すべての土地で必要なわけではありません。

ただし、一定以上の高低差がある場合や、
隣地との段差が大きい場合は、
安全面や法律上の理由から擁壁が必要になります。

擁壁がないと建築できないケースもあるため、
専門家による判断が欠かせません。

Q5. 地盤改良は造成済みでも必要ですか？

回答例

地盤改良が必要かどうかは、造成の有無ではなく地盤調査の結果次第です。

造成済み土地でも、地盤が弱ければ改良工事が必要になることがあります。

Q6. 未造成土地は安い分、お得ではないんですか？

回答例

一概にお得とは言えません。

土地価格＋造成費＋工期＋リスク
を含めたトータルコストで判断することが大切です。

Q7. 買主はどちらを選ぶ人が多いですか？

回答例

初めて家を建てる方や、スケジュールを重視する方は造成済み土地、
コストや自由度を重視する方は未造成土地を選ぶ傾向があります。

Q8. 未造成土地は完成後のイメージが分かりにくくないですか？

回答例

はい、その通りです。

高低差や造成後の土地の高さが想像しにくいため、
具体的な説明やイメージ共有が重要になります。

Q9. 造成工事でトラブルになりやすいのはどんな点ですか？

回答例

多いのは、

• 境界や隣地とのトラブル
• 排水計画の不備
• 想定外の追加費用

といった点です。
事前調査と説明で防げるケースがほとんどです。

Q10. 結局、造成済みと未造成、どちらがおすすめですか？

回答例

どちらが正解ということはありません。

総額・工期・安心感を踏まえ、
買主に合った選択をすることが大切です。

■不動産営業が使える一言まとめ

• 造成済み土地の場合
  「費用も工程も見えているので、安心して家づくりを進められます」
• 未造成土地の場合
  「造成から一緒に考える分、納得感のある計画ができます」

■芳賀土建の造成技術が「安心して選ばれる理由」

造成済み土地・未造成土地のどちらを選ぶ場合でも、
最終的に重要になるのは 「どの造成会社が工事を行うのか」 という点です。

造成工事は、
土地の安全性・建物の耐久性・将来のトラブルリスクに直結する、
非常に重要な工程です。

芳賀土建では、

• 土地の高低差・地盤・排水条件を踏まえた適切な造成計画
• 擁壁・切土・盛土を含めた構造的な安全性を重視した施工
• 不動産会社・設計者・建築会社と連携した工程管理
• 造成後の建築・販売まで見据えた実務目線の対応

を一貫して行っています。

特に、

• 未造成土地で造成費が読みにくい
• 擁壁や地盤改良が必要か判断できない
• 造成後のトラブルを避けたい

といった 不動産会社・デベロッパーが抱えがちな不安に対し、
調査・計画段階から丁寧に説明し、
「安心して売れる土地」へと仕上げることを重視しています。

造成工事は、
単に土地を整える作業ではなく、
その土地の価値を、将来まで安心して引き渡せる状態にする技術です。

土地の仕入れや販売、開発を安心して進めたい方は、
造成の専門家としての実績と技術力を持つ
芳賀土建の造成工事を、ぜひ一度ご相談ください。